Maslak 1453’te yeni bilirkişi raporu: “Şehircilik ilke ve esaslarına, planlama tekniklerine ve kamu yararına uygun değil”

Müteahhit Ali Ağaoğlu’nun Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) ve Emlak Konut işbirliğiyle İstanbul Maslak’taki Fatih Ormanı’nın yanında inşa ettirdiği 1453 projesinin imar planlarının iptali istemiyle açtığımız davada bilirkişi raporu hazırlandı. Rapora göre, Maslak 1453 projesinin dayanağı olan “İstanbul İli Sarıyer İlçesi Ayazağa Gecekondu Önleme Bölgesi Nazım ve Uygulama İmar Planı” şehircilik ilke ve esaslarına, planlama tekniklerine ve kamu yararına uygun değil.

Ne olmuştu?

Maslak 1453 projesinin bulunduğu İstanbul Ayazağa’daki ormanlık arazi daha önce askeri alandı. Söz konusu arazi İçişleri Bakanlığı ile Maliye Bakanlığı tarafından 12 Kasım 2008’de yapılan protokolle askeri tesis yapımı karşılığında TOKİ’ye devredildi, ancak iki yıl sonra, 2010’da “Gecekondu Önleme Bölgesi” ilan edildi. Söz konusu alanın imar planları da aynı yıl Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından onaylandı.

Mimarlar Odası İstanbul Büyükkent Şubesi bu uygulamaya karşı dava açmıştı. Bu dava sürerken Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, 16 Eylül 2011’de planlarda revizyon yaparak başka bir imar planı hazırlayarak bunu onayladı. Dava açılan imar planlarından farklı olmayan planlara göre yapılacak proje Eylül 2012’de kamuoyuna tanıtıldı.

İstanbul 8’inci İdare Mahkemesi, Mimarlar Odası’nın açtığı dava kapsamında Şubat planların iptaline karar verdi. Karara dayanak olan bilirkişi raporuna göre, konut yapılmak istenen arazi vadi tabanıydı ve yüksek derecede eğimliydi. Bu durum da deprem kuşağında olan İstanbul’da risk oluşturuyordu.

Bilirkişilerin hazırladıkları raporlarda, proje alanının İstanbul’un en önemli su kaynaklarına komşu olduğu ve burada yapılaşmaya izin verilmesi halinde bölgenin doğal yapısının bozulacağı ve nihayetinde su kaynaklarının kirleneceği belirtilmişti. Fatih Ormanı da projeden olumsuz etkilenecek, ormandaki doğal hayatın sürekliliğinin kesileceğinin altı çiziliyordu.

Bütün uyarılara karşın Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın ilk planlardan farklı olmayan ikinci imar planına dayanılarak Ağustos 2012’de projenin inşaatına başlandı.

Bakanlığın ikinci imar planına karşı TMMOB Şehir Plancıları Odası İstanbul Şubesi de dava açmıştı. Söz konusu dava kapsamında Danıştay 6’ncı Dairesi, 2014 yılında yürütmeyi durdurma kararı verdi. Bu kararda da yine deprem tehlikesine işaret edildi. Mahkeme, planların ayrıntılı zemin etütleri yapılmadan hazırlandığını belirtmişti. Bu karar da projenin inşaatını durduramadı. O günlerde Emlak Konut GYO tarafından yapılan açıklamada 18 Nisan 2012 tarihli revize edilmiş bir imar planı daha olduğu, projenin bu plana göre yapıldığı belirtilmişti.

Kasım 2015’e gelindiğinde inşaatla ilgili başka gelişmeler de yaşandı. İstanbul Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Mekansal Planlama Genel Müdürlüğü, İstanbul Büyükşehir Belediyesi, Sarıyer Belediyesi ve Şişli Belediyesi’ne gönderdiği yazıda şunları belirtti: “Alanın mahkeme kararlarınca plansız alan olduğu dikkate alınarak verilmiş olan inşaat ruhsatlarının ivedi olarak iptal edilmesi ile inşai faaliyetlerinin hangi aşamada olduğunun ise yapı ruhsatını düzenleyen ilgili belediyelerince yerine getirilmesi hususunda gereğini arz/rica ederim.”

Bu yazı da inşaatı durduramadı ve projeden satışlar başladı.

Ocak 2016’da TOKİ’nin projeyle ilgili yeni bir imar planı hazırladığı, Bakanlığın da imar planlarını onadığı ortaya çıktı. Mimarlar Odası ve Şehir Plancıları Odası bu planlara karşı da dava açtı. Bu dava kapsamında Danıştay 6’ncı Dairesi, Ağustos 2021’de imar planlarını bir kez daha iptal etti. Daire’nin kararında daha önce verilen yürütmeyi durdurma ve iptal kararlarında belirtilen hususlara dikkat çekildi. Karar verildiğinde bloklarda yaşam başlamıştı.

Plansız kalan proje için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı bir kez daha devreye girdi ve 27 Şubat 2023’te yedinci imar planını hazırladı.

Yeniden bilirkişi raporu hazırlandı

Maslak 1453 için hazırlanan yedinci imar planının da iptali istemiyle açtığımız dava kapsamında bilirkişiler 22 Ocak’ta yeni bir rapor hazırladı. Rapordan öne çıkan başlıklar şöyle:

– İptal edilen plana göre inşa edilen yapılar korunmuştur.

– 25 Ağustos 2016 tarihli ruhsat projelerine göre oluşmuş fiili durumun geçerli olması durumunda dava konusu alanda iptal edilen önceki planlardaki yoğunluk değerinin mer’i planlarla düşürülmesi mümkün değildir.

– Planlarda yoğunluk değerinin nasıl düşürüldüğüne ilişkin herhangi bir açıklama bulunmamıştır.

– Alandaki mevcut teşekkül 25 Ağustos 2016 tarihli plana göre şekillenmiştir. Bir diğer ifadeyle dava konusu alanda aslında mevcut durumda brüt 400 kişi/ha yoğunlukta ve toplamda 7 bin 171 kişi yaşamaktadır. Planlama alanında 25 Ağustos 2016 tarihli ruhsata göre mevcut teşekkül korunacak ise alandaki brüt yoğunluğun 125 kişi/ha düşürülmesi mümkün değildir. Dava konusu planlara ilişkin plan raporları incelendiğinde alanda hem mevcut teşekkülün korunarak hem de yoğunluğun nasıl düşürüleceğine ilişkin herhangi bir bilgi, belge veya hesaplama yer almamaktadır.

– Belediye hizmet alanının ne amaçla kullanılacağı plan uygulama hükümlerinde belirlenmemiştir.

– Planlarda “özel üniversite alanı” fonksiyonu yer almamasına rağmen alanda “özel üniversite alanı” bulunmaktadır.

– “Sosyal kültürel tesis alanı” ve “sağlık alanı” kapsamında yönetmelikte öngörülen standartlara uyulmamıştır.

– Plan açıklama raporlarında alanda yaşayacak nüfusun ne kadar otoparka ihtiyaç duyacağı, ne kadar alan ayrılması gerektiği ve ayrıldığına ilişkin herhangi bir bilgi, belge ve hesaplama yer almamaktadır. Dolayısıyla dava konusu imar planlarıyla daha önceki planların iptal gerekçelerinden olan otopark alanlarına yönelik yapılması gereken düzenlemelerin yapılmadığı kanaatine varılmıştır.

– Kişi başına düşen inşaat alanının 78 metrekare olarak belirlenmesi gerekçelendirilmemiştir.

– “Özel eğitim alanı” fonksiyonuna ilişkin kullanım kararları ve fonksiyon detayı 1/1000 ölçekli uygulama imar planında belirtilmemiştir.

– İmar planındaki “ticaret+konut+turizm alanı” fonksiyonuna ilişkin plan notunda “Vaziyet planında ticaret+turizm+konut alanı sınırları içerisinde gösterilen yol ve peyzaj alanları terke konu edilmeyecek olup, fonksiyonun kendi iç düzenlemesidir” denilmektedir. Bu hüküm planlama alanında öngörülen yol ve park alanlarının kamu eline geçmeyeceği, bir bakıma özel mülkiyette kalacağı anlamına gelmektedir. Ancak bu alanların kamu kullanımında olması gerekmektedir. Zira mer’i mevzuatımızda özel yol alanı ve özel park alanı gibi fonksiyonlar bulunmamaktadır. Dolayısıyla bahsi geçen plan notunun planlama tekniklerine aykırı olduğu kanaatine varılmıştır.

– Uygulama imar planında yer alan “ticaret+konut+turizm alanı” fonksiyonuna ilişkin plan notunda “Bu alanda Cumhurbaşkanı kararı ile kesinleşerek resmi gazetede yayınlanıp yürürlüğe giren Teknoloji Geliştirme Bölgeleri yer alabilir. Bu alanlarda Teknoloji Geliştirme Bölgeleri Kanunu ile teknoloji geliştirme bölgeleri uygulama yönetmeliği hükümleri geçerlidir” hükümleri yer almaktadır. Teknoloji Geliştirme Bölgesi fonksiyonu “ticaret+konut+turizm alanı” fonksiyonundan farklı alansal kullanım ve gereksinimlere ihtiyaç duyan bir fonksiyon olup, alanın Teknoloji Geliştirme Bölgesi olarak kullanılabilmesi için plan değişikliğinin yapılması gerekmektedir. Dolayısıyla bahsi geçen plan notunun planlama tekniklerine aykırı olduğu kanaatine varılmıştır.