Fikirtepe
Fikirtepe, Kadıköy ilçesi sınırları içinde bir semt ve Fikirtepe mahallesinin yanı sıra, Eğitim ve Dumlupınar mahallelerini de kapsayan bir bölgenin adıdır.
Planlama alanındaki Fikirtepe Höyüğü, arkeoloji literatüründeki Neolitik Fikirtepe Kültürü ile önemli bir yere sahiptir ve Fikirtepe Mahallesi de, yerleşik mahalle yaşantısı Neolitik Çağ’a dayanan İstanbul’un en eski yerleşim birimlerinden biridir.
Ancak “Özel Proje Alanı” ilan edildiği günden bugüne ki basında da yer aldı, İstanbul’un hemen hiçbir yerine verilmemiş çok yüksek bir imar hakkı tanınan Fikirtepeliler önceleri muhtelif müteahhit firmalar ile anlaşarak evlerini yıktıracak ve her malik, bu evlerin yerine yapılacak süper lüks gökdelen konutlardan kendi arsa payı oranında dairelere sahip olacaktı.
Bu plan büyük bir heves ve vaatle kamuoyuna duyuruldu. Medyada “gecekondunu ver lüks daireyi kap” projesi, “milli piyango” gibi tanımlarla tarif edilen Fikirtepe projesinde bugün gelinen nokta; bir kısmı yıkılmış, bir kısmı yapılmış, pek çoğu yerinde duran bir kısmı boşaltılmış evler ve elektriksiz, susuz bu evlere yerleşmiş mülteciler ve artık darmadağın olmuş bir mahalleden ibaret.
Dikey mimari nedeniyle fiziksel olarak eski dokusundan tamamen uzaklaşmış olan Fikirtepe, demografik olarak da günden güne değişmektedir.
Öte yandan, Fikirtepe Kentsel Dönüşüm Alanı’na hizmet etmek üzere Uzunçayır’da İstanbul’un en büyük karayolu kavşağı yapılmıştır. Bu kavşağın Kadıköy’ün en yoğun bölgesi, Fenerbahçe Stadı, Kadıköy Belediyesi ve Söğütlüçeşme İstasyon çevresindeki yollara getireceği trafik yükü ise hiç hesaba katılmamış ve kentin merkezinin sağlığı büyük bir tehdit altına sokulmuştur…
Bizler ilk günden beri, yapılan bu planlar ve getirilen yoğun konut alanları ile oluşacak ek nüfus artışı sonucu, bölge bütününün yeşil alan, eğitim, spor alanı, sağlık vb. donatı alanlarının dengesi bozulacak ve donatı alanları azalacaktır diyoruz.
Bu arada terk edilen donatı alanları tüm ülkede İlçe Belediye’lerine terk edilirken sadece Kadıköy’de Hazineye devredildiğini belirtmeden geçemeyeceğim.
Peki, Hazineye terk edilen ve azalacağını iddia ettiğimiz bu donatı alanlarının akıbeti ne oldu, ne oluyor derseniz, yeşil alan, park, spor alanı değil birçoğu tekrar imar parseli oluyor.
Zira Bakanlık bu donatı alanlarını ya satıyor, ya da inşaat yapıyor. Şu ana kadar 2 donatı alanında Emlak Konut tarafından yapılan inşaatlar tamamlanmış, satışlarına başlanmış ve bu arada 6 donatı alanının daha satışı gerçekleştirilmiştir. Gerçekten Fikirtepe’de bir kaos ortamı oluşacağı ilk günden belliydi, ancak bu kadarını kimse tahmin dahi edemiyordu. Daha önce özel müteahhitler ile %40, %60 paylaşımla sözleşme yapan ancak senelerce hiçbir alanda inşai faaliyet göremeyen, kiralarını dahi alamayan arsa sahipleri, Bakanlığın tüm tapulara el koymasıyla önce kurtulduklarını zannedip sevindiler.
Bir gece telefonlarına gelen mesajla arsalarının hazineye devredildiğini öğrenen, ancak Emlak Konut ile paylaşım oranlarını hiçbir şekilde öğrenemeyen, müteahhitlere verdikleri arsalarını geri alabileceklerine inançlarını kaybeden, inşaatı bitmiş adalarda satılan daireler sahiplerine teslim edilirken, kendi arsalarına yapılan binalardan hak ettikleri dairelerini dahi alamayan Fikirtepe’liler, karşılarındaki Devlet’te olunca bir anda sevinçleri şaşkınlığa dönüştü.
Hele hele “Rezerv Alan” ilan edilen bu bölgede hak ettikleri dairelerin herhangi başka bir ilden, ilçeden dahi verilebileceğini öğrendikten sonra…
Sonuçta; bu planlar ile inanılmaz oranda artacak mevcut yapılaşma ve nüfusun plan onama sınırı içinde ve çevresinde yoğun bir araç trafiği yaratacağı da göz önüne alındığında, bu plan ile getirilmek istenen kullanım yoğunluğunun şehircilik ilkeleri ve planlama esasları bakımından uygun olmadığını, açtığımız ve tümünü kazandığımız davalar ile açıkça ispat etmiş durumdayız.
Fikirtepe’de bugüne kadar yaşanan sürece de kısaca bir göz atarsak; Kadıköy İlçesi, Eğitim, Dumlupınar-Fikirtepe Mahalleleri sınırları içinde kalan 134 hektarlık bu alan 2005 yılında yapılan 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ile ‘’ÖZEL PROJE ALANI’’ lejantına alınmış ve 2007 yılında onaylanan Nazım İmar Plan Tadilatı ile bu alana ‘’KENTSEL DÖNÜŞÜM ALANI’’ ifadesi eklenmiştir.
Daha sonra bu 134 hektarlık Kentsel Dönüşüm Alanı için İstanbul Büyükşehir Belediyesince, 2011 yılında 1/1000 ölçekli Fikirtepe ve Çevresi Uygulama İmar Planı yapılmış ve 2012 yılında ise bu planın tadilatı onaylanmış ve bu planlar ve plan notlarıyla daha öncede belirttiğim gibi Kadıköy ve çevresi için bu güne kadar verilen inşaat emsalinin birkaç katı emsal değeri verilmiştir.
Ancak, Odamız tarafından açılan davalarda bu plan ve notlarında küçük ve büyük parsellere farklı yapılaşma hakkının tanınması, üst ölçekli plan ile bu planların verilen yoğunluk açısından farklı oluşu ve donatı alanlarının Nazım İmar Planları ile değil de, İdarece onaylanacak mimari projelerle belirlenecektir maddesi, ayrıca blok ebadı ile komşu mesafelerinin de serbest olması konuları; kamu yararı, şehircilik ilkeleri ve planlama esaslarına aykırı bulunarak İstanbul 4. İdare Mahkemesi’nin kararı ile 2013 yılında İPTAL edilmiştir.
2011 tarihli Uygulama İmar Planı ile 2012 tarihli Plan Revizyonunun iptali üzerine, Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Mekansal Planlar Genel Müdürlüğü, alanda ‘’RİSKLİ ALAN’’ çalışmaları yapılacağı gerekçesiyle tüm imar uygulamalarını durdurmuş ve 2013 yılında da Bakanlar Kurulu kararı ile 134 hektarlık Fikirtepe ve Çevresi alanı ‘’ RİSKLİ ALAN’’ ilan edilmiştir.
Aslında burada da amacın “Kat Mülkiyeti” yasasına göre maliklerin tamamının onayı gerekirken Riskli Alan ilan edilen yerlerde hisselerin o gün için 3/2’sinin , bugün ise 50 +1’inin kabulünün yeterli olmasından istifade etmek olsa gerek diye düşünüyorum.
Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca 2013 yılında Fikirtepe ve Çevresi Riskli Alanı için, 6306 sayılı kanun hükümleri doğrultusunda yapılan 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı ile 2017 tarihinde de bu planların revizyonu onaylanıp yürürlüğe sokulmuş bu planlar doğrultusunda inşaat ruhsatları verilmeye başlanmıştır.
Ancak bu plan ve plan notlarında da yine küçük parseller ile büyük parsellere önerilen farklı yapılaşma koşulları ile donatı alanlarındaki belirsizliklerin giderilmemesi yüzünden bu planlarda İstanbul 6.İdare Mahkemesinin kararı ile 2019 tarihinde İPTAL edilmiştir.
2013 tarihli Bakanlar Kurulunun RİSKLİ ALAN kararına Danıştay tarafından 2018 yılında yürütmeyi durdurma kararı verilince, alan bu kez de 2018 tarihinde ‘’REZERV YAPI ALANI’’ olarak ilan edilmiştir.
İnanılır gibi değil ama, alanın 2018 yılında REZERV YAPI ilan edilmesine rağmen, Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca 2021 yılında 134 hektarlık bu alan için Fikirtepe ve Çevresi Riskli Alana ait I. ETAP, II. ETAP, III. ETAP 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planları onaylanmıştır.
Doğal olarak bu kez de riskli alan kararının planların yapım tarihinden önce iptal edildiği gerekçesi ile her üç etap planının iptaline karar verilmiştir.
Bizler inanmakta güçlük çekiyoruz ama bu kez de plansız kalan alan için Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı:
* 83.8 hektarlık I.Etap için 2023 tarihinde Fikirtepe ve Çevresi REZERV YAPI ALANI 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı,
* 35.7 hektarlık II.Etap için 26.05.2023 tarihinde Fikirtepe ve Çevresi Rezerv Yapı Alanı 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1000ölçekli Uygulama İmar Planı, ve son olarak da,
* 16.8 hektarlık III.Etap için 05.11.2024 tarihinde Fikirtepe ve Çevresi Rezerv Yapı Alanı 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planını onaylamıştır.
I ve II. Etap planları da tüm önceki planlar gibi Mimarlar Odamızın açtığı davalar sonucunda iptal edilmiştir.
III. Etap için 2024 Aralık ayı sonunda açtığımız dava ise devam etmektedir.
Sonuçlanmadı ancak, 16.8 hektarlık Fikirtepe Mahallesi III.Etap Rezerv Yapı Alanına ilişkin 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında ise; Aynı alan için yapılan 2011 ve 2013 planlarının iptal edilmesinin nedeni de, 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı plan notları ile tarif edilen kademeli emsal artırımının planlama esaslarındaki eşitlik ilkesine uymaması. Dolayısı ile mahkemenin iptal nedenleri giderilmeden yeni bir plan onaylanması zaten başlı başına bir iptal nedenidir.
Ayrıca söz konusu Planlar, Çevresindeki Planlar ile uyumluda değildir, zira Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği GENEL PLANLAMA ESASLARI başlığı altında ‘’Planlar Çevresinde ve bitişinde yer alan mevcut planlar ile uyumlu hazırlanır.’’ denmektedir ki bu da 2. bir iptal nedenidir.
Zira, Planlama Alanı ve çevresine hatta tüm Kadıköy ve çevresindeki Planlarda en yüksek emsal değer E: 2.07 olarak belirlenmiştir. Dava konusu planlarda ise plan notları ile emsal kademeli olarak arttırılmış olup, Yapı Adası teşkil eden alanlarda E: 4.00 olarak belirlenmiştir. Ayrıca bu değer İstanbul genelinde olan plan tadilatlarında Uygulanan E: 3.00 emsalinde üzerindedir.
Bu III. Etap planlarının da iptal edileceğini varsaysak ki bu davalar, bu iptaller Fikirtepe’de neyi değiştirdi dersek, maalesef hiçbir şeyi değiştirmedi. .
Dün olduğu gibi şu anda da alanda uygulanabilecek hiçbir plan olmamasına rağmen inşaatlar durmaksızın devam ediyor.
Elli yılda ilmek ilmek örülmüş bir mahallenin beş yılda tek bir vuruşla darmadağın edilmesi, yıllarca birbirine komşuluk etmiş insanların birbirine düşmesi, rantın ya da potansiyel rant algısının nelere kadir olduğunun da bir göstergesidir.
Öte yandan yıllarca süren “çarpık kentleşme” tarih öncesi Fikirtepe’yi unutturduğu gibi, “kentsel dönüşüm” de Fikirtepe’nin yakın geçmişinden izleri silmekte, semti tanımsız ve kimliksiz bir alana dönüştürmüştür.
Aslında 2000’li yılların başında bari Kadıköy plansız kalmasın diye “Özel Proje Alanı” olarak ayrılan Fikirtepe’nin, yetkililer tarafından Fikirtepe’nin makus talihini değiştirecek yeni bir başlangıcın ilk adımları diye tarif edilen Kentsel Dönüşüm süreci bugün maalesef hem Fikirtepe’lilerin ve hem de Kadıköy’ün kabusu oldu.
Saltık Yüceer
TMMOB Mimarlar Odası İstanbul Büyükkent Şubesi
Anadolu I. Büyükkent Bölge Temsilciliği Başkanı
