PLANLI ALANLAR İMAR YÖNETMELİĞİ’NDE 28 OCAK 2025 TARİH 32796 SAYILI RESMİ GAZETEDE YAYIMLANAN DEĞİŞİKLİK HAKKINDA DEĞERLENDİRME

6 Şubat 2023 Kahramanmaraş merkezli depremlerin ardından Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından “afetlere karşı daha dirençli yapılar için yapı güvenliğine ilişkin tedbirlerini artırmak” gerekçesi ile 12 Mayıs 2023 tarihinde değişiklikler yayımlanmıştır.

Bakanlık, “Konutların zemin katlarındaki ticarî yapılara yeni kural: Ticarî zemin kat yüksekliği 4,5 metreyi geçemeyecek”, “Birbirleriyle bitişik olan yapıların çekiç etkisi oluşturmasına karşın önlem alındı”, “Mühendislere ve mimarlara tecrübe şartı”, “Kamu binalarına yeni düzenleme; Kamunun kullanımına özel binaların mimarî proje müellifleri için de yeni kurallar” ve “Projelerin uygunluğunu Mimarî Estetik Komisyonları değerlendirecek” ifadeleriyle kamuoyuna bu değişikliklerin yapılardaki sağlamlığı artırarak depreme karşı ilave önlemler alındığı aktarılmıştı.

Yönetmelikteki bu düzenlemelere dair daha sonra; 12 Ağustos 2023 ve 13 Ocak 2024 tarihlerinde yeni değişiklikler getirilmiş; “yapı güvenliği sağlamaya yönelik” olduğu iddia edilen kısıtlılıklar esnetilmiş ve uygulanmasına dair süreler ertelenmiştir.

28 Ocak 2025 tarihli Resmi Gazetede yayımlanan değişiklikle Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği “Mevcut Yapı Ruhsatı Başvuruları” başlıklı Geçici Madde 3 değiştirilmiştir. Buna göre 12 Mayıs 2023 tarihinden önce;
• yapı ruhsatı başvurusunda bulunulmuş olan yapılar
• riskli yapı tespiti yapılmış ya da riskli alan kapsamında alınmış olup maliklerin en az üçte ikisi ile noter onaylı kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiş olan yapılar
• kamu kurum ve kuruluşlarınca yapım işlerine yönelik ihale kararı veya ihale tarihi alınmış olan yapılar
için 12 Mayıs ve 12 Ağustos 2023 ile 13 Ocak 2024 tarihinde getirilen ve Bakanlıkça “afetlere karşı daha dirençli yapılar için yapı güvenliğine ilişkin tedbirler” olarak tanımlanan aşağıdaki düzenlemelerin uygulama süreleri 31 Aralık 2025 tarihine kadar ertelenmiştir;

1. MADDE 5 – GENEL İLKELER
30.Fıkra
Aşağıda belirtilen bina türleri için bu fıkrada belirtilen kurallara uyulması zorunludur:
a) İçerisinde konut yer alan binaların zemin katlarında konut dışı fonksiyonların yapılabilmesi için; bu fonksiyonların yer aldığı zemin kat yüksekliğinin 4.50 metreden az olması, yapının tasarımında 18/3/2018 tarihli ve 30364 mükerrer sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Türkiye Bina Deprem Yönetmeliğinin eki Deprem Etkisi Altında Binaların Tasarımı İçin Esasların Tablo 4.1.’inde yer alan A12, A13, A14 veya A15 tipi taşıyıcı sistemlerin kullanılması, kısa kolon oluşturulmaması, asma kat (Mülga ibare:RG-12/8/2023-32277) yapılmaması şartlarının tamamının sağlanması zorunludur.
b) İçerisinde konut yer alan zemin hariç (Değişik ibare:RG-12/8/2023-32277) 7 kat ve üzeri binalarda kapalı çıkma yapılamaz. Ancak kapalı çıkma yapılamaması nedeniyle parselin plan ve bu Yönetmelikle verilen emsal haklarının kullanılamadığı durumlarda; arka bahçe mesafesi 2 metrenin altına düşmemek kaydı ile arka bahçeye en fazla 1 metre taşacak şekilde, sadece kolon ve/veya perdelerden (bunların zemin altında temele kadar devam eden bölümleri dahil) oluşan kapalı çıkmasız bina uygulamalarında, belirtilen taşıyıcı sistemin çevrelediği alan bahçe mesafesi ve taban alanı ihlali sayılmaz. Emsal haklarının bu şekilde dahi tamamen kullanılamaması halinde, parselin yol sınırlarına 4 metreden fazla yaklaşmamak kaydı ile ön bahçeye en fazla 1 metre taşacak şekilde aynı uygulamaya müsaade edilir. Bu alanın hiçbir kenarı duvar veya herhangi bir malzeme ile kapatılmaz ve bahçe niteliği ortadan kaldırılamaz. Bu fıkra kapsamındaki uygulamalarda hiçbir şekilde çıkmalı olarak tasarlanmış olan binaya göre emsal artışı sağlanamaz. (Değişik ibare:RG-12/8/2023-32277) Kapalı çıkma yapılabilen binalarda ise; çıkmayı teşkil eden konsolun mesnetlendiği/bağlantılı olduğu (Değişik ibare:RG-12/8/2023-32277) düşey taşıyıcı elemanların, Türkiye Bina Deprem Yönetmeliğinin eki Esasların 7.5.1 maddesinin (a) bendi kriterlerine uygun kirişler ile birbirine bağlanması suretiyle çerçeve teşkil edilmesi zorunludur.
c) Bitişik nizam parsellerde bitişik yapılacak olan binaların arasında Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği gereği bırakılması gereken deprem derz boşluğu kadar mesafenin parsel sınırından itibaren bırakılması zorunludur. Bu boşluğun dışarı bakan tüm cepheleri, yapıların salınım yapmasına engel olmayacak şekilde hafif malzemeler ile bina boyunca kapatılarak can ve mal güvenliği temin edilir.

Yönetmelik 5.Maddesi 30.fıkrası ile 12 Mayıs 2023’te özetle; ticari zemin kat yüksekliğinin 4.5 m’yi geçmemesi, perdeli sistemin zorunlu olması, kısa kolon oluşturulmaması, asma kat yapılamaması ve zemin +4 kat ve üzeri konutlarda kapalı çıkma yapılamaması düzenlenmişti. 12 Ağustos 2023 tarihli değişiklikle ise “zemin katında dükkan olan yapılarda kapalı çıkma yapılmaması” koşulu kaldırılarak “zemin katı dükkân olan yapılarda kapalı çıkma yapılabilmesi” düzenlenmiş; kapalı çıkma yapılabilmesi için belirlenen Zemin+4 kat sınırı; Zemin+7 kata çıkarılmıştır. 13 Ocak 2024 tarihinde bu düzenlemenin uygulanması 31 Aralık 2024 tarihine kadar ertelenmiş, 28 Ocak 2025 yeni düzenlemeyle 31 Aralık 2025 tarihine kadar ertelenmiştir.

2. MADDE 57 – YAPI PROJELERİ
2.Fıkra (ç) Bendi
ç) (Ek:RG-12/5/2023-32188)(8) Devletin güvenlik ve emniyeti bakımından gizlilik arz eden yapılar ile 21/7/1983 tarihli ve 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu, 16/5/2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve diğer özel kanunlar kapsamında kalan alanlarda yapılacaklar hariç olmak üzere; yerleşme ve yapılaşmaların mimari estetik değerinin arttırılarak şehirlere kimlik kazandırılması amacıyla, nüfusu 50 binden fazla olan belediyelerde yapılacak umumun kullanımına mahsus olan; resmi binalar, ibadet yerleri, eğitim, sağlık tesisleri, kültürel binalar, eğlence yapıları, konaklama amaçlı binalar, alışveriş merkezleri, ulaştırma istasyonları, iş hanı, büro, pasaj, çarşı gibi ticari yapılar ile merkezi iş alanları ve idaresince bu kapsamda olduğu değerlendirilen yapıların mimari proje müellifliği; kamuda veya üniversitelerin mimarlık bölümlerinde ya da meslek odasına kayıtlı serbest mimar olarak en az 5 yıl mesleki tecrübesi bulunup, yapı ruhsatı alınmış toplamda en az 10.000 m2, en az 4 farklı yapının projelendirilme sürecinde aktif olarak bulunan ve bu durumlarını gerekli belgelerle tevsik eden mimarlar tarafından üstlenilebilir. Üniversitelerin mimarlık ana bilim dalında tezli lisansüstü öğrenim görmüş olan mimarlar için bu fıkrada belirtilen asgari hizmet süresi ile proje yapımına dair kriterlerin yarısının sağlanması yeterlidir. Bu kapsamda hazırlanan mimari projelerin yöresel mimariye uygun olarak tasarlanması, yapının kullanım fonksiyonunu azami ölçüde yansıtacak mimari öğeler içermesi, giriş cephelerinin binanın kullanım fonksiyonunu öne çıkaran, kolay algılanabilir şekilde tasarlanması ve bu amaçla bina ön cephelerinde cephe ve çatı ile uyumlu olacak şekilde sundurma, portik veya kolonad/sütun benzeri tasarımlarla girişin vurgulanması, cephe tasarımına derinlik kazandırılması, ön bahçelerinde teras, merdiven, rampa ve kot farkı gibi düzenlemeler ile davetkâr bir etki sağlanması gerekir. Ayrıca mimari projenin varsa yapının bulunduğu cadde veya sokakta yer alan ve mimari estetik komisyonunca belirlenmiş olan referans bina cephesindeki mimari öğelere uyumlu olacak şekilde tasarlanması, referans bina bulunmaması halinde sokak silüeti ile uyumlu olarak tasarlanması gerekir.

6.Fıkra (b), (c), (ç) ve (d) Bentleri
Statik proje; mimari projeye ve zemin ve temel etüdü raporuna uygun olarak, ilgili mevzuat çerçevesinde inşaat mühendislerince hazırlanan, ölçekleri yapının büyüklüğüne ve özelliğine göre belirlenen, betonarme, yığma, çelik ve benzeri yapıların türlerine göre taşıyıcı sistemlerini gösteren, bodrum kat dâhil olmak üzere bütün kat planları, çatı planları, iskele sistemi ile bunların kesitleri, detayları ve hesaplarıdır.
b) (Ek:RG-12/5/2023-32188)(8) Zemin kat hariç olmak üzere 5 ila 7 kat arasındaki binaların statik proje müellifliği; kamuda veya üniversitelerin inşaat mühendisliği bölümlerinde ya da meslek odasına kayıtlı serbest mühendis olarak en az 3 yıl mesleki tecrübesi bulunup, yapı ruhsatı alınmış toplamda en az 10.000 m2, en az 4 farklı yapının projelendirilme sürecinde aktif olarak bulunan ve bu durumlarını gerekli belgelerle tevsik eden inşaat mühendisleri tarafından üstlenilebilir.
c) (Ek:RG-12/5/2023-32188)(8) Zemin kat hariç 8 ila 15 kat arasındaki binaların statik proje müellifliği; 5 yıldan fazla mesleki tecrübesi bulunan, en az biri (b) bendine göre hazırlanmış olup yapı ruhsatı alınmış toplamda en az 15 bin m2, en az 6 farklı yapının projelendirilme sürecinde aktif olarak bulunan ve bu durumlarını gerekli belgelerle tevsik eden inşaat mühendisleri tarafından üstlenilebilir.
ç) (Ek:RG-12/5/2023-32188)(8) Zemin kat hariç 15 kat üzeri binaların statik proje müellifliği; 7 yıldan fazla mesleki tecrübesi bulunan, en az biri (c) bendine göre hazırlanmış olup yapı ruhsatı alınmış toplamda en az 20.000 m2, en az 8 farklı yapının projelendirilme sürecinde aktif olarak bulunan ve bu durumlarını gerekli belgelerle tevsik eden yapı ana bilim dalında veya deprem mühendisliği alanında lisansüstü eğitim yapmış inşaat mühendisleri tarafından üstlenilebilir.
d) (Ek:RG-12/5/2023-32188)(8) Bu bendin yürürlüğe girdiği tarih itibarıyla (ç) bendine göre istenen hizmet süresi ve iş deneyimi şartlarını sağlamış olan inşaat mühendisleri için ayrıca lisansüstü eğitim yapmış olma koşulu aranmaz.

7.Fıkra (c) ve (ç) Bentleri
Mekanik tesisat projesi; mimari projeye uygun olarak, makina mühendisleri tarafından hazırlanan, ölçekleri yapının büyüklüğüne ve özelliğine göre belirlenen sıhhî tesisat, kalorifer, kat kaloriferi ve benzeri ısıtma, soğutma, havalandırma projeleri ve ısı yalıtım raporu ile (Danıştay Altıncı Dairesinin 3/2/2021 tarihli ve E.:2017/4839; K.:2021/1122 sayılı kararı ile iptal ibare: Danıştay İDDK’nın 13/6/2022 tarihli E.:2021/2819, K.:2022/2141 sayılı Onama kararı ile mezkûr karar kesinleşmiştir.) (Yeniden düzenlenen ibare:RG-31/12/2022-32060) elektrik mühendisi veya elektronik mühendisi ya da elektrik-elektronik mühendisi veyahut elektronik ve haberleşme mühendisi ile makine mühendisi veya mekatronik mühendisi tarafından, birlikte hazırlanan asansör uygulama projeleridir. İdare, yapının özelliğine göre bu projelerden gerekli olanları ister.
c) (Ek:RG-12/5/2023-32188)(8) Yüksekliği 30.50 metreyi geçen konutlar ile inşaat alanı 2.000 m2’yi geçen umumun kullanımına mahsus binaların mekanik tesisat proje müellifliği; kamuda veya üniversitelerin ilgili mühendislik bölümlerinde ya da meslek odasına kayıtlı serbest mühendis olarak en az 3 yıl mesleki tecrübesi bulunup, yapı ruhsatı alınmış en az 10.000 m2 ve en az 4 farklı yapının tesisat proje hazırlanma sürecinde aktif olarak bulunan ve bu durumlarını gerekli belgelerle tevsik eden makine mühendislerince üstlenilebilir.
ç) (Ek:RG-12/5/2023-32188)(8) Yüksekliği 51.50 metreyi geçen tüm binalar ile yapı inşaat alanı 30.000 m2’yi geçen umumun kullanımına mahsus binaların mekanik tesisat proje müellifliği ise; en az 5 yıl mesleki tecrübesi bulunup, en az biri (c) bendine göre hazırlanmış ve yapı ruhsatı alınmış en az 10.000 m2 ve en az 4 farklı yapının tesisat proje hazırlanma sürecinde aktif olarak bulunan ve bu durumlarını gerekli belgelerle tevsik eden makine mühendislerince üstlenilebilir.

Bu maddenin 2. fıkrasına eklenen (ç) bendi ile nüfusu 50 binden fazla olan belediyelerde yapılacak umumun kullanımına mahsus olan yapıların mimari proje müellifliğinin üstlenilebilmesi için; kamuda, üniversitelerin mimarlık bölümlerinde veya meslek odasına kayıtlı serbest mimar olarak en az 5 yıl mesleki tecrübesinin bulunması, en az 10 bin m² ve 4 farklı yapının proje sürecinde aktif olarak bulunması veya mimarlık ana bilim dalında doktorasının bulunması koşulu getirilmişti.

3458 Sayılı Mühendislik Mimarlık Hakkında Kanunun 1. maddesi ile mimarlık ve mühendislik unvanlarıyla Türkiye Cumhuriyeti sınırları içerisinde sanat ve meslek icra edecek kişilerin sahip olması gereken diploma ve belgeler sayılmış; Kanunun 7. maddesi ile 1. maddede belirtilen diploma veya ruhsatnamelerden birini haiz olmayanların Türkiye’de mühendis veya mimar unvanı ile istihdam olunamayacakları, imzalarlar sanat icra edemeyecekleri, bu unvanları kullanarak oy veremeyecekleri ve imza koyamayacakları belirtilmiştir.

6235 Sayılı Türk Mühendis ve Mimar Odaları Birliği Kanununun 33. maddesi uyarınca, “Türkiye‘de mühendislik ve mimarlık meslekleri mensupları mesleklerinin icrasını iktiza ettiren işlerle meşgul olabilmeleri ve meslekî tedrisat yapabilmeleri için ihtisasına uygun bir odaya kaydolmak ve azalık vasfını muhafaza etmek mecburiyetindedirler.”

Türk Mühendis ve Mimar Odaları Birliği Ana Yönetmeliği’nin Odalara Üyelik konusunu düzenleyen 49. maddesi gereği “Mühendislik-mimarlık mesleği mensupları, Birlik Genel Kurulu kararı ile belirlenen Odaya kaydolurlar. Oda kayıtlarında ve mesleği yapmada lisans eğitim esastır.”

Mimarlar Odası Ana Yönetmeliği ve Serbest Mimarlık Hizmetlerini Uygulama, Tescil ve Mesleki Denetim Yönetmeliği uyarınca; planlama, imar, yapı üretim ve denetim süreçlerinin; eğitimi, uzmanlığı ve çalışma konularına göre, Mimarlar Odasının ilgili kanun, tüzük ve yönetmeliklerine uygun olarak uygulamaya, yapmaya, kabule ve imzaya yetkili, ilgili yeterlilik belgesine sahip, yükümlülüklerini yerine getirerek üyelik sıfatını ve unvanını koruyan mimar meslek mensuplarınca yürütülmesi gerekmektedir.

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 28. ve 38. maddeleri uyarınca; mimarlık, mühendislik ve planlama hizmetleri, uzmanlık alanlarına uygun olarak, uzmanlık, çalışma konuları ve ilgili kanunlarına göre, çalışmanın içeriği bakımından ilgili mühendislik disiplinlerine mensup mühendisler, mimarlar, şehir plancıları tarafından yerine getirileceği düzenlenmiştir. Meslek mensupları; 3458 Mühendislik ve Mimarlık Hakkında Kanun ve 6235 sayılı TMMOB Kanunu ile düzenlenmiştir.

Yukarıda açıklanan mevzuat uyarınca; mimarlık lisans mezunu olan, Mimarlar Odası’nda kaydı bulunan ve serbest mimarlık hizmetleri büro tescil belgesine sahip mimarların yapı projelerini yapma yetkilerinin, bu düzenlemeyle sınırlandırılması hukuka aykırıdır.

Bu bentteki diğer düzenlemeler de, yapı üretim süreçlerinde mimari proje müellifinin tasarımına müdahale niteliğindedir.

Yönetmelik 57.Maddesi 2., 6. ve 7.fıkraları ile 12 Mayıs 2023’te özetle; mimari proje, statik proje ve mekanik tesisat projeleri için mimar, inşaat mühendisi ve makine mühendislerine kamunun kullanımına açık olup olmama ve kat yüksekliği / sayısına göre mesleki deneyim ve/veya metrekare şartı getirilmişti. 13 Ocak 2024 tarihinde bu düzenlemenin uygulanması 31 Aralık 2024 tarihine kadar ertelenmiş, 28 Ocak 2025 yeni düzenlemeyle 31 Aralık 2025 tarihine kadar ertelenmiştir.

3. MADDE 66- MİMARİ ESTETİK KOMİSYONLARI

13. ve 14. Fıkralar
(13) (Ek:RG-12/5/2023-32188)(8) Komisyon ayrıca, 57 nci maddenin ikinci fıkrasının (ç) bendi kapsamında kalan mimari projeleri; mezkur bentte belirtilen kriterlere uygunluk bakımından inceler. Bu kapsamda komisyon referans bina belirlemeye ve bu amaçlarla projelerde değişiklik talep etmeye yetkilidir. Bu kapsamdaki projeler, komisyon tarafından en geç on iş günü içinde incelenir. Kabul, ret veya belirtilen düzeltmeler yapılmak kaydıyla kabul şeklinde kararlar alınabileceği gibi projelerin tadil edilmesi ve incelenmek üzere tekrar komisyona sunulması yönünde ara karar da alınabilir. Komisyonca alınan nihai kararlar idarenin yapı ruhsatı düzenlemeye yetkili birimine bildirilir.
(14) (Ek:RG-12/5/2023-32188)(8) Komisyon, 57 nci maddenin ikinci fıkrasının (ç) bendinde belirtilen yapılarda ayrıca reklam yüzeyi olarak kullanılabilecek binalar ve bunların cephelerine ilişkin de karar alabilir.

12 Mayıs 2023 tarihli Yönetmelik değişikliğiyle Mimari Estetik Komisyonlarının yetkileri artırılmıştır. Mimari estetik komisyonlara; 57. maddenin 2. fıkrasına eklenen (ç) bendi kapsamındaki mimari projelerin bentteki yeni getirilen kriterlere uygunluğunu incelemek ve projelerde değişiklik talep etmek gibi yetkiler tanımlanmıştır. Yine bu düzenlemeler, proje müellifi mimarın tasarımına müdahale niteliğindedir.

Yönetmelik 66.Maddesi 13., ve 14.fıkraları ile 12 Mayıs 2023’te getirilen mimari projelerin yeni getirilen kriterlere uygunluğunu incelemek ve projelerde değişiklik talep etmek ve bu yapılarda reklam yüzeyi olarak kullanılabilecek binalar/cephelere ilişkin karar almak düzenlemelerinin uygulaması 13 Ocak 2024 tarihli değişiklikle 31 Aralık 2024 tarihine kadar ertelenmiş, 28 Ocak 2025 yeni düzenlemeyle 31 Aralık 2025 tarihine kadar ertelenmiştir.

TMMOB Mimarlar Odası İstanbul Büyükkent Şubesi